Contexto da redução do IVA
A Autoridade Tributária (AT) divulgou, em 5 de agosto de 2025, que o regime de IVA de 6% para obras de reabilitação urbana não se aplica automaticamente por estar o imóvel situado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU). É preciso que o município decrete oficialmente a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) para a zona onde a obra será realizada.
Essa orientação surge depois de um pedido de esclarecimento feito por uma Instituição Particular de Solidariedade Social (IPSS) que pretendia construir um novo centro residencial para idosos (ERPI) em Cabeceiras de Basto. A entidade mostrava licença aprovada e argumentava que o terreno já estava incluído numa ARU, mas não havia registro da ORU correspondente.
Com a falta desse registro, o auditor da AT converteu o pedido para a taxa padrão de 23%, elevando substancialmente o custo da obra. O caso acabou nas mãos do Supremo Tribunal Administrativo, que já havia firmado entendimento de que a simples presença numa ARU não basta para garantir o benefício fiscal.
Vale lembrar que o Programa Mais Habitação, aprovado em 2023, tentou simplificar o processo ao suprimir a exigência da ORU, mas limitou a redução a obras de reconstrução, excluindo novas construções. A recente decisão do tribunal, entretanto, restaurou a necessidade da ORU, criando um cenário de incerteza para quem investe em reabilitação urbana.
Implicações para investidores e instituições
Para promotores de projetos, a exigência da ORU significa mais duas fases burocráticas: (1) a aprovação da operação pelo município, que envolve estudo de viabilidade, alinhamento com planos de ordenamento e, muitas vezes, consultas públicas; (2) a comunicação formal à AT para que a alíquota reduzida seja efetivada no momento da emissão da fatura.
- Despesas aumentam: sem o IVA de 6%, a diferença de 17% sobre o valor da obra pode elevar o orçamento em dezenas de milhares de euros.
- Risco de inviabilidade: projetos que dependem do incentivo fiscal para equilibrar a conta financeira podem tornar‑se inviáveis, como ocorreu com a IPSS de Cabeceiras de Basto.
- Incerteza jurídica: a divergência entre normas do programa habitacional e a jurisprudência do tribunal cria dúvidas sobre qual regra prevalece.
- Retardamento de investimentos: desenvolvedores podem adiar ou cancelar obras enquanto não houver clareza sobre os requisitos.
Essas barreiras não afetam apenas instituições sem fins lucrativos, mas também investidores privados e companhias de construção que buscam aproveitar o estímulo fiscal para revitalizar centros históricos ou bairros degradados.
Especialistas apontam que, para mitigar o impacto, as prefeituras precisam agilizar a aprovação da ORU e publicar listas atualizadas de áreas elegíveis. Enquanto isso, a prática recomendada é solicitar, já na fase de concepção do projeto, a confirmação escrita da ORU ao município e, em paralelo, registrar o pedido de redução de IVA junto à AT.
O debate sobre a necessidade da ORU ainda está aberto nos círculos de política habitacional. Alguns argumentam que a exigência protege o erário, impedindo abusos e garantindo que os benefícios cheguem apenas a intervenções realmente alinhadas com planos de revitalização. Outros defendem que a burocracia adicional contraria o objetivo do Programa Mais Habitação, que busca acelerar a oferta de moradia e requalificar áreas urbanas.
Enquanto a legislação não for concluída, quem pretende iniciar uma obra de reabilitação urbana deve contar com assessoria jurídica especializada e manter a documentação da ORU sempre à mão, evitando surpresas na fase de faturamento.
